25 一月

交房前卖方拒绝维修房屋怎么办?

经常有客户提出这样的问题:“我们在最后看房的时候看到了一些问题,卖方拒绝修理,我有权扣留一部分房款作为修理费吗?我有权拒绝closing吗?” 很遗憾,买方律师无权单方面扣留部分房款作为修理费,且绝大多数修理项目不能构成拒绝closing的理由。那究竟应该怎样处理修理争议呢?

基于实践经验,我个人把修理项目分为以下四类,每一类的法律地位不同,卖方的责任也不同。
重大问题(Material Defect)
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第一类属于重大问题(Material Defect),卖方必须维修,否则买方有权拒绝closing。主要是房屋结构缺陷(Structural Defect)、违反建筑质量标准(Building Code Violation)、重大安全隐患(Safety Hazard )和重要健康隐患(Health Hazard),常见的重大问题有违法加建后院或阁楼、违法拆除承重墙、地面塌陷导致的市政排污排水倒灌、白蚁、霉菌、放射物超标、水污染等等。
卖方应当修, 但买方无权拒绝交接
第二类是卖方应当修,但是买方不得以此单方面要求扣钱甚至拒绝closing。例如洗衣机、冰箱、壁炉、车库门等不正常工作,目前出现频率最高的问题是……灯泡坏了(写到此处我百感交加)。很多客户错误地以为,卖方应该修而拒绝修的,买方有权扣留(Hold Back)部分房款或者拒绝closing,这样想法可以理解,但没有法律依据,扣留部分房款需要双方一致同意或者法庭判决,买方也无权拒绝closing,唯有closing后起诉的权利。
小问题,卖方有权不修
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第三类属于小问题,卖方有权不修。小问题主要是两类,一类是房屋美容(Cosmetic Issue),例如墙上留下一些小洞、洗衣机有霉斑、内置烤箱很脏等等;另一类是正常使用的磨损(Normal Wear and Tear),比如地板有划痕、洗衣机噪音大、水龙头松动、窗户边角有裂缝,橱柜掉漆这些。这些问题总结起来就是并不实际影响房屋的使用,但是会在不同程度上影响房屋的观感和买方的购房心情。当然所谓的小问题是指问题小、数量少,如果墙上全是洞,墙皮都弄坏了,那就另当别论了。
“灰色领域”
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第四类是除了前三类问题外,无边广袤的“灰色领域”,例如盥洗间的盆有裂缝、淋浴间下水慢、洗碗机的门无法关紧、插座内陷、二楼地毯有大面积新油渍、垃圾桶破损、地板或墙面裂缝等等。这些问题通常大于正常使用磨损,却也勉强还能正常工作(working condition)或者双方对是否属于“正常工作”有争议,责任关系很难厘清,需要根据个案情况,征询律师和其他专业人士的意见。当然,不管卖方应不应该修,和第二类问题一样,买方不得以此单方面要求扣钱甚至拒绝closing。
给买卖双方的建议
综合以上,给卖方或者卖方经纪的建议:1.       如果买方有验房条件,并不是验房师提出的所有问题都需要修理,请参考以上分类来决定是否同意维修。

2.       Closing前彻底清洁房屋,脏乱的房子容易激起买家的警戒心,从而带着放大镜去找茬。最后大家处理的不是问题,是情绪。

3.       尽量做一个负责任的卖方,把正能量传递出去,你还会有做回买方的一天。

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综合以上,给买方或者卖方经纪的建议:1.       条件允许的情况下,尽量不要放弃验房条件。

2.       可以预料到的、经常出现的问题,提早写进合同里。例如看见墙上有画或者挂着电视机,可以在合同里事先要求卖方在closing前补洞补漆;家具比较大件的,要求搬家时不得造成墙壁和地板的损害。

3.       由于新移民卖家越来越多,暑期或者越冬的交易也建议加一些合同条款,例如夏天要求除草,冬天要求卖方必须抽空室外管道的水,室内至少保持16-18摄氏度等等,以此来间接提醒卖方的维护义务。

4.       公寓的一些修理事项,可以通过律师来了解一下,是否有第三方可以负责修理。

5.       对于双方同意修理的事项,合理报价,以免激发对抗情绪。

6.       对于一些可大可小的问题,例如下水慢之类的,即使对方拒绝在closing前修理, 也需要通过律师来把问题提出来,保留日后追诉的权利。 法律上有一个原则叫Doctrine of Merger,closing前知道问题但是却没有提出来,则可能被视为默认接受。

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